Textes rédigés par Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

La révision annuelle du loyer

Pour que le loyer soit révisé annuellement en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), il faut que le contrat de location prévoie les règles de révision du loyer.

Depuis le 1er janvier 1995, la valeur à indiquer est la moyenne des valeurs des quatre derniers trimestre, habituellement la dernière valeur publiée (par exemple au 15 janvier 2003 cette moyenne était de 1158,00).

Le prix du bail

Depuis le 31 juillet 1997, le prix du loyer des locaux vacants est librement consenti entre bailleur et locataire.

Cependant, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une situation anormale du marché locatif se révèle localement, un décret peut bloquer l’évolution des loyers des logements vacants ou des contrats renouvelés.

C’est notamment le cas des logements se trouvant à Paris et dans l’agglomération Parisienne. Le propriétaire peut prévoir une clause d’indexation du loyer dans le contrat, clause qui n’est qu’une faculté et non pas une obligation.

Lors de la reconduction du bail au terme des trois ou six ans prévus initialement, le contrat de location peut être reconduit, le locataire étant alors tenu de payer le prix du loyer révisé en fonction de la clause d’indexation.

En cas de renouvellement ou reconduction du bail, le propriétaire ne pourra réévaluer le montant du loyer que s’il prouve que le loyer antérieur est "manifestement sous évalué" (article 17-c de la loi du 6 juillet 1989).

Si tel est le cas, le bailleur doit suivre une procédure relativement complexe de production de références locatives.

En cas de conflit entre propriétaire et locataire sur le prix du loyer renouvelé, le litige sera tranché par le Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble loué, après avis de la Commission de Conciliation locale.