Textes rédigés par Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

La location vide

La location de locaux à usage d’habitation principale, ainsi que des garages, places de stationnement et autres locaux loués accessoirement au local principal, est soumise à la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail conclu en application de cette loi est d’une durée minimale de trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une société civile immobilière familiale et de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (société, association).

Le montant du loyer, ainsi que ses modalités de paiement et de révision, le montant de la provision pour charges et celui du dépôt de garantie éventuel, doivent être mentionnés dans le contrat, auquel sont annexés un état des lieux, les références de loyer habituellement pratiquées dans le voisinage pour des logements comparables, et le règlement de copropriété que le locataire est tenu de respecter.

Par exception à la durée légale prévue, le propriétaire, personne physique, peut consentir un bail d’une durée inférieure à trois ans, mais obligatoirement supérieure à un an, s’il mentionne expressément les raisons familiales ou professionnelles qui l’obligeront à récupérer son logement avant le délai de trois ans.

Dans tous les cas, le bailleur ne peut en principe donner congé au locataire pendant la durée du bail, sauf en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations principales (défaut de justification d’une assurance, défaut de paiement du loyer), et il ne peut donner congé pour le terme du bail initial ou du bail renouvelé qu’en cas de reprise pour habiter, de vente du logement, ou pour un motif légitime et sérieux.

De son côté, le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier d’un quelconque motif, à condition de respecter un délai de préavis de trois mois, qui peut être ramené à un mois en cas de mutation ou de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, de locataire bénéficiaire du RMI, ou de locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.

La location meublée

La loi du 6 juillet 1989, qui s’applique aux locaux vides, ne s’applique pas en revanche aux locaux meublés, régis par les articles 1708 et suivants du Code Civil.

Pour être juridiquement qualifié de meublé, le logement doit être entièrement meublé et équipé, de telle sorte que le locataire doit pouvoir y vivre en apportant seulement ses affaires personnelles.

Le logement doit donc au moins comprendre le minimum de meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne (table, chaises, lit, plaque de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, armoire, lampe).

La location meublée présente des avantages par rapport à la location vide soumise à la loi du 6 juillet 1989, en ce sens que les parties peuvent fixer librement la durée du bail initial et du bail renouvelé, (voire choisir un bail à durée indéterminée auquel il peut être mis fin à tout moment), admettre qu’un congé puisse être délivré par simple lettre sans être motivé, avec un délai de préavis réduit, et un loyer librement fixé.

En outre, le bailleur a le droit de ne pas renouveler la convention, et peut mettre à la charge du locataire les réparations autres que locatives, ainsi que l’impôt foncier.

Le principe est ainsi celui de la liberté contractuelle.

La location des locaux meublés est taxée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, dès lors qu’elle présente un caractère habituel, alors que la location occasionnelle portant sur un seul local relève de la catégorie des revenus fonciers.

Le dispositif fiscal Besson n’est pas applicable quand les revenus sont taxables dans la catégorie des BIC, alors qu’il l’est s’agissant de revenus fonciers.

En outre, les locations meublées, occasionnelles ou permanentes, ne sont pas assujetties à la TVA mais à la Contribution Annuelle sur les Revenus tirés de la location (CRL).