Textes rédigés par Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de trois mois.

La durée de trois mois est ramenée à un mois si le locataire peut justifier être dans l’un des cas énumérés par la liste de l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 (perte d’emploi, embauche consécutive à une perte d’emploi, mutation, titulaire du RMI, ...).

En présence de plusieurs colocataires, le préavis réduit bénéficie au seul colocataire qui peut justifier du préavis d’un mois.

Le colocataire est ainsi libéré à l’égard du bailleur dès l’expiration du délai d’un mois, mais son congé ne met pas fin au bail à l’égard des autres colocataires qui demeurent tenus des deux derniers mois du préavis s’ils donnent congé, ou de la totalité du loyer s’ils continuent le contrat de location.

Et pendant la période du préavis, le locataire est tenu du paiement des loyers et des charges, même s’il a quitté les locaux et même si le propriétaire prend possession des lieux pour y effectuer des travaux.

La situation n’est pas la même lorsque le congé provient du propriétaire car, dans ces circonstances, le colocataire n’est redevable des loyers et des charges que pour la seule durée effective de son occupation.

Le congé donné par le bailleur

A l’inverse du locataire, le bailleur ne peut délivrer congé que pour l’échéance du bail et pour l’un des motifs déterminés par la loi.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier au domicile du locataire qui a en général, fait élection de domicile dans les lieux loués.

Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date d’échéance du bail, faute de quoi, le congé tardif serait nul et le bail reconduit pour une même période de trois ou six ans.

En présence de plusieurs colocataires, le congé doit être notifié à chacun d’entre eux et n’est efficace qu’à l’égard des colocataires notifiés.

Lorsque les colocataires sont liés par un pacte civil de solidarité (loi n° 99-944 du 15 novembre 1999), le propriétaire doit notifier un congé à chacun.

Le propriétaire ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement énumérés par la loi :

• Le congé pour vendre,

• La reprise pour habiter, la reprise bénéficiant au propriétaire lui-même, à son conjoint ou à son partenaire auquel il est lié par un pacte, à son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, à ses ascendants, ses descendants ou ceux de son partenaire ou de son concubin notoire,

• Le congé pour motif légitime et sérieux lié notamment au comportement fautif du locataire. Cette hypothèse vise habituellement le locataire qui a accumulé des retards répétés dans le paiement des loyers.

Cela peut être également les troubles de jouissance, les nuisances provoquées par un animal, la transformation d’un local d’habitation en local professionnel, l’opposition du locataire à l’exécution des travaux nécessaires à l’immeuble etc…

Tous les litiges nés de la rédaction, de l’exécution ou de la cessation d’un contrat de bail, ressort de la compétence exclusive du Tribunal d’Instance du lieu de situation de l’immeuble.