Textes rédigés par Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

Le Bail ou contrat de location

Le bail doit faire l’objet d’un acte écrit comportant des mentions obligatoires, des clauses facultatives (comme la révision, le dépôt de garantie et le cautionnement) et des annexes obligatoires.

Le contenu du Bail

Depuis la rédaction de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994, le contrat doit préciser le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas de changement de propriétaire pendant le cours du bail, le nouveau bailleur doit notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou siège social, ainsi, qu’éventuellement, ceux de son mandataire. Le bail doit préciser sa date d’effet qui ne coïncide pas forcément avec le moment de la signature, car la signature du contrat est en général antérieure à la date d’effet du bail.

Le bail doit également prévoir sa durée, qui est de trois ans si le bailleur est une personne physique ou une Société Civile Immobilière familiale, ou de six ans, si le bailleur est une personne morale (société commerciale par exemple).

Le bail doit obligatoirement préciser la consistance (description) des lieux ainsi que la destination de ceux-ci (habitation ou mixte habitation - professionnel).

Le contrat doit également énoncer les équipements privatifs (les pièces, éléments de confort, agencement de cuisine, salle de bains) ainsi que les éléments ou accessoires communs qui sont fournis par l’immeuble, à savoir le chauffage, l’eau chaude, l’ascenseur, les services de la concierge, l’antenne etc…

Il doit être obligatoirement fait mention du loyer dans le bail, ce qui prohibe tout montant global forfaitaire stipulé, charges comprises. Cette interdiction s’explique par l’obligation de récupérer sur le locataire les charges selon les dispositions légales.

Ces mentions facultatives sont au nombre de trois : l’indexation du loyer, le dépôt de garantie et la réalisation de certains travaux par le locataire.

a) La révision annuelle du loyer

Pour que le loyer soit révisé annuellement en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction, il faut que le bail prévoie les règles de révision du loyer.

b) Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n’est qu’une faculté et non pas une obligation. Si le contrat ne prévoit pas cette clause, aucun dépôt de garantie n’est exigible.

En revanche, si le contrat détermine un dépôt de garantie, celui-ci est régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal, mais aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le bailleur exige le paiement du loyer trimestriellement et d’avance.

c) La clause de travaux

Le locataire pourra d’abord exécuter ou faire exécuter les travaux prévus par l’article 6 a de la loi du 6 juillet 1989 qui incombent normalement au propriétaire, dans la mesure où le logement délivré est un logement décent. C’est par exemple la remise en peinture complète d’un logement dont les tapisseries et aménagements intérieurs sont vétustes.

Dans une telle hypothèse, le locataire conviendra avec le bailleur de l’imputation du coût de ces travaux sur les loyers à venir.

La clause de travaux peut également viser des travaux de transformation des locaux ou d’équipement que souhaite faire le locataire avec l’accord du propriétaire.

Le bail doit être accompagné d’annexes obligatoires qui sont :

• L’état des lieux,

• Les références de loyer si le prix de la location est fixé par comparaison à ceux habituellement pratiqués dans le voisinage,

• Les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ainsi que la quote-part dans les charges.

En sus de ces clauses obligatoires ou facultatives du contrat, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énonce un certain nombre de clauses qu’il est formellement interdit d’inclure dans un contrat de location.

Ces clauses interdisent de manière absolue la restriction des droits du locataire.

C’est ainsi que ces clauses concernent :

• La visite des lieux par le bailleur,

• Le choix de l’assureur,

• La suppression unilatérale des prestations par le propriétaire,

• Le respect de la vie privée,

• Et la détention d’animaux.

L’article 4 règlemente également les moyens de paiement exigés du locataire et interdit de mettre à la charge de celui-ci une responsabilité qui ne lui incombe pas normalement.

Enfin, la loi prohibe l’estimation unilatérale par le bailleur en matière de remboursement des réparations locatives, et interdit au propriétaire de percevoir des amendes sur le locataire, que ce soit pour violation d’une clause du bail ou du règlement de copropriété.

En dehors de ces clauses prohibées, la loi autorise le propriétaire à prévoir certaines clauses rigoureuses pour le locataire, ces clauses étant destinées à sanctionner le défaut de paiement du loyer par la résiliation du bail ou certaines infractions aux obligations du bail par des pénalités financières.

Cette clause fixe en général une pénalité de 10% en cas de loyer impayé à l’échéance, et prévoit généralement une indemnité d’occupation équivalente à deux fois le loyer dû.

Le montant de ces pénalités peut être modifié par le Juge s’il estime qu’elles sont excessives ou dérisoires.

Selon l’article 4-g de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne peut viser que le non-paiement du loyer, le non-paiement des charges, le non-paiement du dépôt de garantie ou le défaut d’assurances des risques locatifs.

La clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que si elle est prévue dans le contrat de bail, et si elle actionnée par le bailleur de bonne foi. Si ces conditions sont réunies, la clause résolutoire entraîne la résiliation du contrat de plein droit.

Cependant, l’automaticité de la résiliation disparaît lorsqu’il s’agit du non-paiement des loyers.

En effet, la loi n° 98-567 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, permet au Juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les obligations du propriétaire

Les obligations du propriétaire bailleur sont énumérées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire doit :

• Mettre un logement décent à disposition du locataires,

• Assurer la jouissance paisible du local au locataire en le garantissant des troubles occasionnés soit par les tiers au contrat, soit par des vices ou défauts du logement,

• Le propriétaire doit entretenir le local loué et y faire les réparations nécessaires autre que locatives,

• Le propriétaire doit accepter les aménagements réalisés par le locataire tant que ces aménagements ne transforment pas les lieux loués (remplacement des peintures et moquettes ou suppression d’une cloison formant placard pour agrandir une chambre),

• Le propriétaire doit délivrer une quittance gratuite au locataire qui en fait la demande ou un reçu à concurrence du paiement partiel effectué, ce qui peut amener le propriétaire à exiger le remboursement des frais de timbre ou d’intermédiaire.

En contrepartie des obligations du propriétaire, le locataire est tenu de respecter à son tour un certain nombre de règles.

Les obligations du locataire

Les obligations du locataire sont régies par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère un certain nombre d’obligations principales d’ordre public.

Comme cette liste n’est pas limitative, le bail peut prévoir d’autres obligations qui pourraient entraîner la résiliation du bail comme l’engagement de fournir une caution.

Les obligations principales du locataire sont les suivantes :

• Paiement du loyer et des charges récupérables au terme convenu,

• Usage paisible des lieux loués suivant la destination du contrat de bail en s’abstenant de troubler la jouissance des autres locataires ou du voisinage,

• Répondre des dégradations et pertes subies par le logement loué pendant la durée de la location, sauf si elles se sont produites par cas de force majeure, par la faute du propriétaire ou par le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement,

• Assurer l’entretien courant du local, des équipements mentionnés au contrat de bail, les menues réparations et les réparations locatives,

• Supporter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, outre ceux destinés au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués,

• Interdiction de transformer les lieux et les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire,

• Obligation de s’assurer contre les risques locatifs et obligation d’en justifier auprès du bailleur à chaque demande.

Ces obligations respectives étant rappelées, il convient de s’intéresser au prix du loyer, que cela soit lors de la signature du bail initial, que lors de la reconduction de ce contrat de bail ou de son renouvellement.

Le prix du bail

Depuis le 31 juillet 1997, le prix du loyer des locaux vacants est librement consenti entre bailleur et locataire.

Cependant, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une situation anormale du marché locatif se révèle localement, un décret peut bloquer l’évolution des loyers des logements vacants ou des contrats renouvelés (c’est le cas des logements se trouvant à Paris et dans l’agglomération Parisienne).

Lors de la reconduction du bail au terme des trois ou six ans prévus initialement, le contrat de location peut être reconduit, les locataires étant alors tenus de payer le prix du loyer révisé en fonction de la clause d’indexation.

Les charges récupérables

Outre le paiement du loyer, les locataires sont tenus au règlement des charges récupérables dont la liste est déterminée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont classées en huit rubriques. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 limite la récupération de ces charges aux dépenses d’entretien et de menues réparations, de même que les frais générés par certaines prestations de service.

Le paiement des charges récupérables donne en général lieu au versement d’une provision mensuelle par les locataires, puis par une régularisation annuelle qui est réalisée en général au début de l’année qui suit l’année écoulée.

Le congé

Le contrat de bail ne prend pas fin automatiquement à l’arrivée du terme. A défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le contrat de bail arrivé à son terme (au bout des trois ou six ans) est reconduit aux mêmes conditions que le bail expiré à l’exception des garanties limitées à la seule durée du bail initial.

Pour qu’il soit mis fin au bail, il faudra que le propriétaire ou le locataire délivre congé.

1) Le congé donné par le locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de trois mois.

La durée de trois mois est ramenée à un mois si le locataire peut justifier être dans l’un des cas énumérés par la liste de l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 (perte d’emploi, embauche consécutive à une perte d’emploi, mutation, titulaire du RMI, ...).

A l’inverse du locataire, le bailleur ne peut délivrer congé que pour l’échéance du bail et pour l’un des motifs déterminés par la loi.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier au domicile des locataires qui ont en général, fait élection de domicile dans les lieux loués.

Le congé doit être notifié au moins six mois avant la date d’échéance du bail, faute de quoi, le congé tardif serait nul et le bail reconduit pour une même période de trois ou six ans.