Textes rédigés par Maître Catherine Beurton,
Avocat au Barreau de Paris et spécialiste du droit immobilier

Les aides à l'investissement locatif

Depuis plusieurs années, l’Etat a mis en place plusieurs régimes destinés à entraîner les investisseurs vers l’immobilier locatif. Nous évoquerons ici les dispositifs les plus récents.

Le dispositif Besson

Depuis le 1er janvier 1999, les propriétaires de logement loués peuvent bénéficier d’un amortissement de leur investissement si l’immeuble a été acquis neuf ou d’une déduction forfaitaire des revenus fonciers, majorée à 25%, s’ils s’engagent à louer le logement non meublé pendant 6 ans (logement ancien) ou 9 ans (logement neuf), à usage de résidence principale du locataire, sous certaines conditions de loyers et de ressources.

Le loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé, selon la zone dans laquelle se trouve l’immeuble donné en location, et relevé chaque année au 1er janvier.

Si le locataire bénéficie d’une allocation de logement à caractère social ou à caractère familial, celle-ci est prise en compte pour l’appréciation du plafond de loyer et peut être versée directement au propriétaire, sur simple demande auprès de la Caisse d'Allocations Familiales, ce qui constitue un élément du loyer à déclarer au titre des revenus fonciers.

Par ailleurs, il est également fixé chaque année un plafond des ressources du locataire à prendre en compte, qui s’entend du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant dernière année précédent celle de la signature du contrat de location.

Le plafond est déterminé en fonction des personnes à la charge du locataire que sont les enfants âgés de moins de 18 ans ou infirmes, les personnes invalides recueillies sous le toit du contribuable et les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents, ainsi que, le cas échéant, les enfants de ces derniers.

Pour le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée de 25%, ou de la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs, le titulaire du bail doit être une personne physique, autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire, qu’un ascendant ou descendant du propriétaire, ou un ascendant ou descendant de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire.

Toutefois, à l’issue d’une période de location de trois ans, le contribuable bénéficiaire du dispositif Besson peut suspendre cette location au profit de l’un de ses ascendants ou descendants, pendant une durée maximale de neuf ans durant laquelle la déduction forfaitaire s’applique au taux de droit commun de 14% pour les logements anciens, et pendant laquelle l’amortissement cesse temporairement pour les logements neufs.

Le dispositif Lienemann

Les propriétaires personnes physiques ou sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés qui louent en vertu d’un bail conclu, reconduit ou renouvelé à compter du 1er janvier 2002 directement, ou par l’intermédiaire d’organismes sans but lucratif, leur logement à des personnes aux revenus modestes pendant au moins trois ans, bénéficient d’une déduction forfaitaire de charges de 60%.

Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser 50% des plafonds retenus dans le cadre du dispositif Besson, au moins durant la première année du premier bail.

Par ailleurs, les plafonds de loyers ne devraient pas dépasser 70% des revenus dans le cadre du dispositif Besson.

La déduction de 60% concerne les revenus des trois premières années de location et, tant que les conditions de loyers demeurent remplies, la déduction peut être prorogée par période de trois ans en cas de poursuite, reconduction ou renouvellement du bail, et même en cas de changement de locataire si les conditions de ressources et de loyers continuent à être satisfaites.

Conditions communes à ces dispositifs

Pour pouvoir bénéficier des déductions forfaitaires des dispositifs Besson et Lienemann, le logement concerné doit répondre aux normes minimales d’habitabilité définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, de façon à assurer la sécurité physique et la santé des locataires, être en particulier conforme aux normes en matière de réseaux et branchements d’électricité et de gaz, d’équipement de chauffage et de production d’eau chaude, d’ouvertures et de ventilations, et bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement doit en outre comporter des éléments d’équipement et de confort tel qu’un chauffage normal, une alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation en alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche (l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement, à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible), un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin, le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au minimum égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au minimum égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.